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임대수익률 계산기

매매가·보증금·월세만 넣으면 표면 임대수익률을 바로 계산합니다.

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설명

(연 월세수입 ÷ 실투자금)으로 표면 임대수익률을 계산합니다. 실투자금=매매가-보증금이며, 세금·관리비·공실은 반영하지 않은 참고용 수치입니다.

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임대수익률 계산기는 매매가, 보증금, 월세 세 가지 정보만 입력하면 내 임대 부동산이 실제로 얼마나 수익을 내는지 바로 확인할 수 있는 도구입니다. 오피스텔·빌라·상가 투자를 고민할 때 '이 물건이 과연 살 만한 가격인가'를 숫자로 판단하고 싶다면 이 계산기가 출발점이 됩니다. 은행 예금 금리나 다른 투자 상품과 수익률을 직접 비교할 수 있어, 막연한 감이 아닌 데이터 기반의 투자 결정을 내리는 데 도움을 줍니다.

사용 방법

매매가(취득가액), 보증금, 월세를 각각 입력하면 표면수익률이 자동으로 계산됩니다. 계산 공식은 '연간 임대수입 ÷ 실투자금 × 100'이며, 실투자금은 매매가에서 보증금을 뺀 금액입니다. 예를 들어 매매가 2억 원, 보증금 5,000만 원, 월세 60만 원이라면 연 임대수입 720만 원 ÷ 실투자금 1억 5,000만 원 = 4.8%가 됩니다. 취득세·중개수수료 등 초기 비용까지 포함하려면 매매가 대신 총 취득비용을 입력하면 더 현실적인 수치가 나옵니다.

표면수익률과 실질수익률의 차이

이 계산기가 산출하는 값은 표면수익률(Gross Yield)로, 재산세·종합소득세·건물 유지관리비·공실 기간은 반영되지 않습니다. 실제 손에 쥐는 수익인 실질수익률을 구하려면 연간 운영비와 공실 손실을 차감해야 합니다. 일반적으로 오피스텔은 관리비·감가상각을 고려하면 표면수익률보다 1~1.5%포인트 낮게 나오는 경우가 많습니다. 2026년 현재 은행 정기예금 금리가 연 3% 안팎이므로, 실질수익률 기준으로 4% 이상은 나와야 투자 의미가 있다고 판단하는 투자자가 많습니다.

이럴 때 유용해요

매물을 여러 개 비교할 때 이 도구를 활용하면 물건마다 수익률 순위를 매길 수 있어 선택이 쉬워집니다. 임대료를 올리거나 낮출 때 수익률이 어떻게 바뀌는지 시뮬레이션할 수도 있습니다. 반전세 전환 시 보증금을 높이고 월세를 낮추는 구조에서 실제 수익 변화를 확인할 때도 유용합니다. 부동산 세금 신고 전 투자 성과를 간단히 파악하는 용도로도 쓰입니다.

자주 묻는 질문

보증금은 왜 매매가에서 빼는 건가요?
보증금은 임차인이 맡긴 돈이므로, 집주인이 실제로 투자한 금액은 매매가에서 보증금을 뺀 만큼입니다. 적은 자기 돈으로 같은 월세를 받으면 수익률은 높아지고, 반대로 보증금이 낮으면 자기 돈이 더 많이 묶여 수익률은 낮아집니다.
수익률이 몇 퍼센트 이상이면 괜찮은 투자인가요?
절대 기준은 없지만, 실질수익률 기준으로 시중 정기예금 금리(2026년 약 3%)보다 1.5~2%포인트 이상 높아야 리스크 프리미엄(공실·수리·세금)을 감안해도 의미 있다고 보는 시각이 많습니다. 지역·물건 유형에 따라 적정 수준이 다르므로, 주변 유사 물건과 비교하는 것이 가장 실용적입니다.
취득세·중개수수료도 계산에 포함해야 하나요?
정확한 수익률을 구하려면 포함하는 것이 맞습니다. 매매가 대신 '매매가 + 취득세 + 중개수수료 + 인테리어 비용'을 입력하면 실제 내가 투입한 전체 비용 대비 수익률을 확인할 수 있습니다.
전세를 월세로 전환할 때 수익률을 비교하려면 어떻게 하나요?
전세금 대비 월세 환산에는 전월세 전환율을 활용합니다. 전세 보증금을 보증금 항목에, 전환 후 받을 월세를 월세 항목에 넣고 비교하면 두 방식의 수익률 차이를 바로 볼 수 있습니다.
계산한 수익률이 실제와 크게 다를 수 있나요?
공실 기간, 수선비, 재산세, 종합소득세, 건물 감가상각 등을 반영하지 않으므로 실제 손에 쥐는 수익은 계산값보다 낮은 경우가 대부분입니다. 이 계산기는 물건 간 빠른 비교와 초기 검토용으로 활용하고, 최종 투자 판단 전에는 실질 비용을 추가로 계산해보는 것이 좋습니다.
왜 매매가에서 보증금을 빼나요?
보증금은 세입자가 맡긴 돈으로, 그 기간 동안 매수 자금 일부를 대신해 줍니다. 실제로 내 주머니에서 나간 순투자금은 매매가에서 보증금을 뺀 금액이므로, 이를 분모로 써야 진짜 자기자본 대비 수익률이 됩니다.
전세만 놓으면 수익률이 0%로 나오는데 맞나요?
이 계산기는 월세 기반 임대수익률만 다루므로 월세가 0원인 순수 전세는 0%로 표시됩니다. 전세는 매달 들어오는 임대료가 없고 시세 상승이나 전세금 운용으로 수익을 내는 방식이라 이 지표의 대상이 아닙니다.
취득세와 중개수수료도 넣어야 하나요?
필수는 아닙니다. 매물 간 단순 비교라면 순매매가로 충분하고, 실제 지갑에서 나간 돈 기준의 실투자 수익률을 보고 싶으면 매매가 칸에 부대비용을 합산해 넣으면 그만큼 수익률이 현실적으로 낮아집니다.
여기 나온 수익률이 실제 수익과 같나요?
아닙니다. 공실, 수선·관리비, 재산세, 대출 이자 등이 빠진 표면 수익률입니다. 실제 순수익률은 이보다 낮은 경우가 많으니 참고 지표로 쓰고, 최종 판단은 유지비와 세금까지 반영해 하시는 것이 좋습니다.

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임대수익률 계산기는 이렇게 계산합니다

이 계산기는 부동산을 사서 월세를 놓았을 때 실제 투자한 돈 대비 연 수익률을 구합니다. 핵심 공식은 임대수익률(%) = (월세 × 12) ÷ (매매가 − 보증금) × 100 입니다. 분모가 매매가 전체가 아니라 매매가에서 보증금을 뺀 금액인 이유는, 세입자에게 받은 보증금은 계약이 끝나면 돌려줘야 하지만 그 기간 동안은 내 자금을 대신 묶어두므로 실제 투입된 순수 자기자본이 그만큼 줄기 때문입니다. 예를 들어 매매가 3억, 보증금 3천만원, 월세 100만원이라면 (100만 × 12) ÷ (3억 − 3천만) = 1,200만 ÷ 2억7천만 ≈ 연 4.44%가 됩니다.

입력 항목과 실제 사용법

매매가, 보증금, 월세 세 칸만 채우면 즉시 결과가 나옵니다. 매매가는 취득세·중개보수·법무비 등 부대비용을 제외한 순수 거래가를 넣는 것이 기본이지만, 더 현실적인 실투자 수익률을 보고 싶다면 매매가 칸에 이 부대비용까지 더한 총취득가를 넣으면 됩니다. 보증금은 세입자에게 받는 금액, 월세는 매달 받는 임대료를 원 단위로 입력합니다. 반전세처럼 보증금과 월세가 섞인 경우도 그대로 두 칸에 나눠 넣으면 실제 구조가 반영됩니다. 순수 전세(월세 0원)라면 이 지표상 임대수익률은 0%로 계산되는데, 전세는 시세차익형 투자라 수익률 개념 자체가 다르기 때문입니다.

이런 상황에 활용하세요

오피스텔·상가·다세대 매물을 여러 개 비교할 때, 매물마다 가격과 임대 조건이 제각각이라 눈으로는 어느 쪽이 더 남는지 판단하기 어렵습니다. 각 매물의 숫자를 넣어 수익률로 환산하면 동일 기준으로 줄 세울 수 있습니다. 또 집주인이 제시한 보증금·월세 비율을 바꿔 넣어보며(예: 보증금을 올리고 월세를 낮추기) 어떤 조합이 내게 유리한지 시뮬레이션할 수 있고, 대출 이자율과 이 수익률을 비교해 레버리지를 쓸 만한 물건인지 가늠하는 데도 씁니다.

계산 결과를 볼 때의 팁

여기서 나오는 값은 공실·수선비·재산세·관리비 미납 위험을 반영하지 않은 표면(그로스) 수익률입니다. 실제 손에 남는 순수익률은 보통 이보다 낮으므로, 연간 예상 공실 기간과 유지비를 월세 수입에서 미리 빼서 다시 계산해 보면 더 보수적인 판단이 가능합니다. 대출을 낀 경우에는 분모의 자기자본이 줄어 수익률이 올라가 보이지만 이자 부담이 빠져 있으니, 대출 물건은 이자를 제외한 실수령 월세로 재계산하는 습관이 안전합니다.